Taloudellinen riippumattomuus tarkoittaa eri ihmisille erilaisia asioita, mutta ylätasolla termi kuvaa useimmille ihmisille vapautta päivätyöstä. Etenkin kesälomalla tulee pohdittua, miksi käy töissä. Omakohtaisesti työ tarjoaa kärjistettynä a) mielenkiintoista sisältöä elämään ja b) pötyä pöytään. Jos ensimmäinen puuttuu, on työ harvoin nautinnollista.

Leikitään ajatuksella, että sinulta loppuu motivaatiobensa tankista ja työstä tulee pakkopullaa. Voisitko tehdä sijoitusasunnoista mukavan kuukausittaisen tulovirran, jolla elää ja aikaa jäisi mielenkiintoisten asioiden tekemiseen asuntobisneksen ohella?

Vastaus on selvä: voit, mutta helppoa ja nopeaa se ei ole. Olennaisempi kysymys kuuluu, että mitä se sinulta vaatii. Paljastamme lopulta karkealla tasolla omat lukumme, mutta ennen sitä on syytä katsoa mitä taloudellisen riippumattomuuden työkalu eli menestyksekäs asuntosijoittaminen vaatii tekijältään.

Asuntosijoittaja tarvitsee seuraavia viittä asiaa menestyäkseen, kolme tai neljä ei riitä

  1. Rahaa

On selvää, että täysin tyhjästä on huono lähteä liikkeelle. Oman taloutesi tulee olla ylijäämäinen, jotta voit sijoittaa. Miksi? Jos veneen pohja vuotaa, miten voit kuvitella soutavasi pitkää matkaa menestyksekkäästi. Kaikki lähtee siis oman talouden hallinnasta.

Kun sinulla on tuloja enemmän kuin menoja, jo ennen asuntosijoittamista, olet oikealla polulla. Se, onko sinulla 10 000 euroa vai 50 000 euroa pohjakassaa, määrittää sitten enää sen, lähdetkö yhdellä vai useammalla asunnolla liikkeelle. Mutta ensin oma pesä kuntoon!

  1. Osaamista

Autoakaan ei voi ajaa ilman ajokorttia. Tai toki voi, mutta se ei ole laillista eikä turvallista. Turvallisuusaspekti pätee myös asuntosijoittamiseen. Vähintään perusteet on osattava, jotta pysyy tiellä. Jokainen voi esimerkiksi kirjamme oppeja hyödyntämällä hoitaa perusasiat. Taidot kehittyvät ainoastaan viemällä teoriaa käytäntöön eli tekemällä.

  1. Aikaa

Jos haluaa vaivatonta sijoittamista, suora asuntosijoittaminen on väärä lajivalinta. Asuntosijoittajan eteen osuu väkisinkin (tai ”parhaimmassa” tapauksessa) vähän kaikkea: vuokralaisten vaihtumisia, jääkaapin rikkoutumisia, maksamatta jääneitä vuokria tai vesivahinkoja muutamia mainitaksemme.

Menestyvä asuntosijoittaja kääntää vaivan – ikävämmätkin asiat – harrastukseen kuuluvaksi tekemiseksi, joista oppii.

Aika ja vaiva, jossa jyviä aletaan erotella akanoista, näkyy markkinatuntemuksessa. Kymmenet ja sadat tunnit myytäviä ja vuokrattavia kohteita selaillen, asuntonäytöillä pyörien ja Exceliä naputtaen kehittävät asuntosijoittajan markkinatuntemusta, joka on ehdoton edellytys keskimääräistä paremmalle menestykselle. Tenniksessäkin tavallinen tuuppari voi pärjätä kaverien keskinäisissä kisoissa, mutta jos haluaa napata pisteet pussiin kovemmissa koitoksissa, on oltava nopea ja taitava. Asuntosijoittajalla oppiminen ja kypsyminen vaativat joitakin vuosia aikaa, muistaen että valmiiksi ei tule koskaan. Ulkoistamalla voi vähentää vaivan määrää, toki tällöin luopuu osasta tuotostaankin.

Näitä kolmea tekijää löytyy lähestulkoon jokaiselta sijoittajalta. Ainakin teoriassa. Kaksi seuraavaa liittyvätkin jo osittain luonteeseen, ja joillakin niitä on luonnostaan enemmän kuin toisilla. Silti tekemisen ja kokemusten kautta näitä voi parantaa.

  1. Rohkeutta

Kuvitellaan tilanne, jossa julkiseen markkinaan ilmestyy herkullinen kohde 70 000 eurolla, kun markkinahinta yleensä pyörii kasilla alkavissa lukemissa. Kaksi sijoittajaa, molemmat varustettuna kolmella ensin mainitulla ominaisuudella, näkevät kohteessa potentiaalia.

Rohkea näkee mahdollisuutensa tulleen, kun epäilevä Tuomas sanoo, että ei näin halpaa voi olla. Kohde saattaa hyvin olla markkinahinnoista autuaan tietämättömän perikunnan myyntiin laittama; perikunta saattaa haluta nopeasti rahat pois ukkivainaan asunnosta, jotta pääsee jakamaan euroja.

Uhkarohkea on eri asia kuin viisas ja rohkea. Viisas ja rohkea pohjaa päätöksensä osaamiseen ja kokemukseen toisin kuin uhkarohkea, jolla on enemmän intoa kuin taitoa.

  1. Kärsivällisyyttä

Olemme vuosien varrella nähneet valmennuksissamme ja erilaisissa tilaisuuksissa monenlaisia asuntosijoittajia. Viides ja lopulta tärkein menestyvän asuntosijoittajan ominaisuus on kuitenkin harvinainen – etenkin yhdistettynä muihin neljään.

Kärsivällisyys on yhtä kuin ladulla pysymisen taito. Se on kykyä pysyä innostuneena niin hyvinä kuin huonoina hetkinä. Kykyä innostua lajista, jossa juuri mikään ei muutu vuosien saatossa. Kykyä kärsivällisesti etsiä uusia hyviä kohteita, myös aikana, jolloin niitä on vähän tarjolla – kuten viime vuosina. Mutta kärsivällinen poimii hedelmät, kun ahkerasti etsii. Verkostoitumalla ja/tai asuntosijoittamiseen erikoistuneen yrityksen palvelua hyödyntämällä pääsee käsiksi myös ei-julkiseen markkinaan, joka avaa uudet padot auki. Asuntosijoittaminen on hyvällä tavalla tylsää hommaa.

Oikotietä onneen ei tässäkään lajissa ole. Jos haaveilit rikastuvasi asunnoilla kahdessa vuodessa, ei kannata vaihtaa haavetta vaan aikamäärettä. Kahdessa vuodessa ei vielä pitkälle pötkitä, mutta kahdessakymmenessä kylläkin.

Kaikkiin viiteen voi itse vaikuttaa. Ulkopuolisista tekijöistä voi lisätä, että markkinaolosuhteilla on toki myös paljon vaikutusta. Mekin lähdimme liikkeelle pienestä, joten etenkin alhainen korkotaso on auttanut velkavipuvetoista matkaa. Toisaalta asuntojen ostaminen on vaikeampaa nyt ja vuokratuotot merkittävästi alhaisemmat kuin 2000-luvun alussa.

Noin kymmenen vuotta sitten ostimme kumpikin tahollamme pari asuntoa, sitten vuosien päästä kaksi yhteisesti lisää. Sitten useamman. Sitten kahdeksan. Keväällä 2016 ostimme kerralla kymmenen asuntoa, ja nyt kesällä 2017 omistamme reilut kolmekymmentä asuntoa Jyväskylässä, Hyvinkäällä, Keravalla ja Porvoossa.

Määrää ei tarvitsisi enää kasvattaa, sillä ainakin teoreettinen taloudellinen riippumattomuus on mahdollista noin 10 vuoden päästä, jos asuntomäärän kasvattamisen sijaan kanavoisi vuokrat lainojen lyhennyksiin. Tällöin noin 3000–4000 euron kuukausittaiset vuokratulot nettona kulujen ja verojen jälkeen per henkilö riittävät mukavaan elintasoon.

Haaveemme oli aikanaan omistaa yhteensä kymmenen asuntoa. Jos joku olisi tuolloin sanonut, että te vielä ostatte kerralla kymmenen asuntoa, olisimme katsoneet sanojaa kieroon: ”Ai että millä rahalla?”. Mutta usko tai älä: kärsivällisesti töitä tekemällä, muiden vakuuksia hyödyntämällä, palkasta säästämällä, edullisia asuntoja etsimällä, vuokratuloista säästämällä, lyhennysvapaita hyödyntämällä, suhteita luomalla, vakuusarvoja nostamalla ja pankin pääomaa taitavasti hyödyntämällä olemme mekin asuntosalkkuamme kasvattaneet.

Asuntosijoittaminen on siitä hyvä laji, että kirjassamme esitetyllä tavalla se sopii työn oheen ja onnistuu tavallisilta ihmisiltä, joilta löytyy halua itsensä kehittämiseen. Eikä kirjan kaikkia yksityiskohtaisimpia oppeja tarvitse edes viedä käytäntöön – riittää, että teet tärkeimmät, niin olet jo keskiverto-Keijoa edellä.