Peukalosääntönä voi sanoa, että yliopistokaupungista riippumatta keskustassa kannattaa sijoittaa 20-25 neliöisiin asuntoihin.

Miksi näin? Tehdäänpä laskuharjoitus, jossa on neljä asuntoa kooltaan 20, 25, 30 ja 35 neliömetriä. Oletetaan, että niiden hinta on kaikissa sama, 100 000 euroa varainsiirtoveron kera. Käytännössähän näin harvoin on, koska absoluuttinen hinta on sitä korkeampi, mitä suurempi on asunto. Mutta koon merkityksen havainnollistamiseksi lähdetään tällä helpolla oletuksella liikkeelle.

Olemme vuokranneet Jyväskylän keskustasta 20-neliöistä asuntoa 535 euron vuokralla ja 21-neliöistä 545 euron vuokralla. Vuokrakysyntää oli mukavasti. Tiedämme siis, että asunnot menevät ko vuokrilla helposti kaupaksi.

Taulukon ensimmäisessä vaiheessa on helppouden vuoksi sama vuokratuottoprosentti eri kokoisille asunnoille (vihreät luvut). Eli oletus on, että vuokra nousee vastikkeen verran.

Kun hintaan lisätään yhtiön remonttivara, homma muuttuu mielenkiintoiseksi. Kahdella eri remonttivaralla, 500 ja 1000 euroa per neliö, laskettuna huomataan että vuokratuotto laskee mitä isommaksi asunto käy (punaiset luvut). Tämä on luonnollista, koska isompaa asuntoa remontit rasittavat absoluuttisesti enemmän.

Näin ollen, olemme laskeneet, että mitä vuokran tulisi 25-35 neliön asunnoissa olla, jotta samanlaisessa taloyhtiössä päästäisiin samaan tuottoprosenttiin kuin 20 neliön asunnossa. Lopputulemana on vuokratasot, jotka esimerkiksi 35-neliöisellä liikkuvat remonttivarasta riippuen 626-652 euron vuokrassa (violetit luvut).

Oletetaan edelleen, että asuntojen hinnat ovat siis kaikille neljälle huoneistokoolle samat. Kysymys kuuluu, saako 30-neliöisestä asunnosta yli 600 euron vuokraa Jyväskylän keskustassa? Kokemuksemme mukaan pääsääntöisesti hyvin huonosti. Kyseisen kokoisissa asunnoissa asuu useimmiten yksi asukas ja absoluuttinen vuokrataso on niin suuri, että siihen ei moni halua lähteä. Jyväskylässä 550 euroa alkaa olla monelle absoluuttinen yläraja.

Vuokratuotot todellisuudessa heikkenevät entisestään huoneiston koon kasvaessa kohti 35 neliötä, koska asuntojen hinnat eivät useimmiten ole kaikille neljälle koolle ole samat, vaan ne hieman suurenevat koon kasvaessa. Vaikka neliöhinta laskee ja asunto on neliöiltään ”halvempi”, ei se kerro että asunto on sijoitusasuntona parempi.

Johtopäätös

Vahva kantava ajatus sekä toiminnassamme että kirjassa ja blogissa on ollut, että kannattaa sijoittaa pieniin asuntoihin. Tämän esimerkin tarkoitus on osoittaa, että jopa yksiöiden keskuudessa on väliä onko asunto 20 vai 30 -neliöinen kun ajatellaan keskustaa. Jyväskylän sijaan luvut ovat erilaiset eri kaupungeissa, mutta perusajatus on täysin sama kun remontit on jyvitetty neliöiden mukaan. Jos yksiöiden sijaan olet tykästynyt vuokraamaan kaksioita pariskunnille tai kimppa-asujille, logiikka on sama: 45-neliöinen on lähes aina parempi sijoituskohde kuin 60-neliöinen. Lähiössä kuvio muuttuu hieman, sillä siellä asuessa ei yleensä preferoida sijaintia koon kustannuksella vaan kokemuksemme mukaan useimmiten lisäneliöillä, kunnolla ja varustuksella (mm. parveke, astianpesukone, autopaikka) on enemmän merkitystä kuin keskustassa. Peukalosääntönä voikin sanoa, että yliopistokaupungista riippumatta keskustassa kannattaa sijoittaa 20-25 neliöisiin asuntoihin ja lähiöissä hyvin varusteltuihin 30-35 neliöisiin asuntoihin.

 

P.S. Lue myös tekstimme Mitä pienempi, sitä parempi.
Samasta teemasta myös Asuntosalkunrakentajan sivustolla tekstissä: Asuntosijoitusstrategiat Osa 1 – Varman päälle pieniin yksiöihin.