Lukijan kysymys:

”Kiitos hyvästä blogista, olen lukenut lähes jokaisen kirjoituksenne, kun perehdyn asuntosijoittamiseen. Korostatte blogissanne pitkiä laina-aikoja varsinkin nykyisillä koroilla, jotta nettokassavirta olisi plusmerkkistä. Olen harkinnut asuntosijoittamiseen tarkoitetun osakeyhtiön perustamista, verohyödyn näkökulmasta ja siihen olisi helpompi lähteä myös muiden mukaan myöhemmin. Ongelmana yrityksessä on nimenomaan laina-aika. Tietysti myös korot ovat suurempia, mutta verohyöty on laskelmissani suurempi. Olen kysynyt alustavasti lainaa yritykselle nyt Nordeasta, OPsta ja S-pankista. Nordea ja OP ovat suorilta tarjonneet jotain yrityslainaa maksimissaan 7 vuoden laina-ajalla ja hillittömällä 4-5 % korolla, vaikka olenkin kertonut heille, että ajatuksena on pitkäaikainen ja koko ajan kasvava asuntosijoitustoiminta. Paras diili on tällä hetkellä S-pankista 15 vuoden laina-ajalla ja 1,8 % vs. yksityispuolen 25 v laina-aika ja 0,65 % korko. Suosisin kuitenkin mieluummin yritystä. Onko teillä vinkkiä tähän? Mistä pankista kannattaisi kysyä?”

Vastaus:

Meillekin on tullut samanlaisia ongelmia vastaan. Kerromme, miten olemme tehneet.

Olemme saaneet meille mieluista lainaa yrityksen nimiin Hyposta ja Nooa Säästöpankista. Molemmat konttorit ovat Helsingissä. Hypon laina oli ensimmäinen yrityksen nimiin, vuonna 2012. Sieltä saimme 20v laina-ajan muutaman prosenttiyksikön kymmenyksen kalliimmalla kuin yksityishenkilönä. Marginaali oli tuolloin 1,75 %, kun se yksityishenkilönä oli 1,35 %. Otimme samaan aikaan lainaa sekä henkkoht että vastaperustetulle yhtiölle. Lainan alkuun otimme 6kk lyhennysvapaan. Annoimme lisäksi henkilötakauksen, eli käytännössä vastaamme henkilökohtaisesti lainasta, jos firma ei suoriudu lainavelvoitteistaan. Vuonna 2016 otimme toisen lainan yhtiölle, Nooasta. Laina-aika 22v, josta kaksi ensimmäistä vuotta lyhennysvapaalla. Marginaali 1,5%. Henkilötakausta ei tarvittu, sillä yhtiöllä on jonkin verran muutakin liiketoimintaa. Nooasta ja Nordeasta on sanottu, että he eivät mielellään rahoita pelkästään sijoitusyhtiötä. Pitäisi olla muutakin bisnestä.

Näiden vuosien aikana olemme kysyneet yritykselle lainaa myös Nordeasta ja Danskesta, mutta molemmissa ongelma on ollut laina-aika. Yritykselle 20v laina-aika tuntuu olevan Nordeasta täysi mahdottomuus, vaikka pyöritämme henkilökohtaisissa nimissä asuntosijoittamista kuin liiketoimintaa. Aina on ehdotettu 10-vuotista lainaa. Olemme olleet vuosien varrella henkilökohtaisella puolella erittäin tyytyväisiä saamaamme palveluun (asioiden sujuvuus on erittäin tärkeää asuntosijoittajalle jota on vaikea hinnassa määritellä) ja hinnoitteluun. Siksi yritämme 1-2v välein taivutella Nordeaa myös yrityspuolella ymmärtämään bisneslogiikka. Jos homma on toiminut vuosia hyvin henkilökohtaisella puolella, miksi se ei voisi toimia yrityksen nimissä samalla sapluunalla ja henkilötakauksella. Voisimme vaikka maksaa muutaman kymmenyksen extraa marginaalissa. Vastauksissa on aina vedottu lainanantopolitiikkaan, vaikka asia on ainakin olevinaan ymmärretty. Emme aio luovuttaa. Aika näyttää kuinka käy.

Summasummarum:
Hypo on hieman kääntänyt kelkkaansa vuosien varrella. He eivät käsittääksemme enää suosi niin paljon asuntosijoittajia, joten en ole varma onnistuuko laina siellä samaan malliin kuin ennen. Nooa sen sijaan voi onnistuakin, varsinkin, jos on edes vähän muuta liiketoimintaa kuin pelkkää asuntosijoittamista. Kannattaa toki muistaa, että lainacaset ovat aina asiakaskohtaisia. Joku toinen on voinut saada Nordeasta, OP:sta tai vaikka Danskesta elämänsä diilin ja taas vastaavasti Hyposta ja Nooasta bumerangin. Suhteilla on iso merkitys laina-asioissa(kin).