Ostimme viime vuonna yksiöitä Keravan Saviolta. Asunnot ensivuokrattiin lokakuussa ja nyt vuokrasimme ensimmäistä asuntoa uudestaan. Asunnot vuokrattiin ensimmäisellä kerralla 625 eurolla, jolloin vuokratuotto asettui 104 900 euron hankintahinnalla 5,6 prosenttiin. Nyt asunto vuokrattiin uudestaan 635 eurolla, mutta vuokratuotto oli enää 4,9 prosenttia. Miksi näin?

Ero johtuu päivän arvon käyttämisestä hankintahinnan sijaan vuokratuottoa laskettaessa. Saimme asunnosta välittäjän arvion, jossa huoneisto arvioitiin 125 000 euron arvoiseksi. Käyttämällä päivän arvoa vuokratuotto näyttää 4,9 prosenttia. Oletuksena luonnollisesti on, että saisimme myydessä tuon arvioidun hinnan. Tämä ei tietenkään ole varmaa. Toisaalta saamamme arvio on paras arvaus tämän hetken hinnasta, joten mielestämme on luontevaa peilata vuokratuottoa siihen.

Kannattaisiko asunto myydä, kun arvonnousu on ihan mukava ja vuokratuotto on laskenut alle viiden prosentin?

Myynnin kannalta asia ei olekaan yksioikoinen. Myynnissä tulee ottaa huomioon a) realisoituva verovelka, b) transaktiokulut ja c) tilalle ostettavan kohteen varainsiirtovero. Välittäjän palkkio voisi olla yksiön myynnille 2 500 euroa. Mikäli saisimme asunnon myytyä arvioidulla 125 000 euron hinnalla, myyntivoittoveroon menisi yli 5 000 euroa vielä välittäjän palkkion lisäksi. Eli myyntihinta kuihtuisi kulujen jälkeen reiluun 117 000 euroon.

Vanhan tilalle uutta ostaessa menisi vielä varainsiirtovero. Verokarhu lohkaisisi kaksi prosenttia. Niinpä tilalle tuleva asunto voisi maksaa enää karvan alle 115 000 euroa (tarkka laskelma alla). Vuokratuottoa tulisi peilata tähän summaan, koska rahaa kuitenkin katoaa kaupassa. Nykyisen omistetun kohteen vuokratuotto 115 000 euron arvolla olisi 5,3 prosenttia. Uuden kohteen tulisi tarjota siis vähintään 5,3 prosentin vuokratuotto, jotta vaihdossa olisi mitään järkeä. Laskelma muuttuu myynnille entistä epäedullisemmaksi, jos huomioidaan aika, jonka raha on sijoittamatta siinä välissä. On erittäin epätodennäköistä, että saisimme saman summan sijoitettua välittömästi uudelleen. Myös omalle ajalle voisi laskea hinnan, ellei asuntosijoittaminen olisi niin mukavaa.

Hankintahinta           104 900
Varainsiirtovero               2 098
Myyntihinta           125 000
Välittäjän palkkio               2 500
Myyntivoitto             15 502 (myyntihinta – hankintahinta – vero – palkkio)
Vero 34%               5 271
Netto           117 229
Vsv uutta hankkiessa 2%               2 299
Rahaa uuden ostoon           114 931   (netto / 1,02)

Aiomme toimia tämän asunnon kanssa kuten aiemmin: annamme sen lisävakuudeksi pankkiin. Jokaista samanlaista yksiötä kohden saamme 70 prosentin vakuusarvolla 14 070 euroa lisää velkaa (0,7 * (125 000 – 104 900)). Olemme aikeissa pantata asunnot yrityksen lainojen lisävakuudeksi. Strategiamme on lyhentää henkilökohtaisella puolella olevia lainoja ja ostaa uudet kohteet ensisijaisesti yrityksemme nimiin.